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低報酬+社會宅來襲-包租公的聰明裝潢術

· 買賣之前

新政府上路,總計全台八年內釋出1萬戶社會住宅,以社會宅每月低於市場行情七折、不超過1萬2500租金來看,勢必以低廉租金擠壓租屋市場,甚至讓屋況不佳的待租房面臨淘汰;加上近十年全台租金指數成長停滯、出租投報率持續不振;如何在雙重壓力下,提高出租率降低閒置期、增加出租效益降低成本,以下將為各位包租公、包租婆們詳列剖析。

美化裝潢增加競爭力,脫穎而出提升出租率

台灣在10年房市多頭、人口成長趨緩,導致近年空屋量大增下,讓出售不易的房屋紛紛轉往出租市場,這些出租新血憑藉嶄新外觀與屋況,讓不少待租物件飽受衝擊;但,危機就是轉機,這些新物件常也因房價成本高,出租價往往居同區之冠,屋齡較長的待租物件,此時反而具備了低成本優勢,建議房東不如趁這個時機,利用閒置期淘汰不合時宜的裝潢,打造時下流行的住宅風格,適度美化屋況後,再以相對優勢吸引租屋者目光。
費用上,建議新增加的裝潢成本,在扣除每月必要開支後,最好能在2年租期內攤平;若以台北大樓平均1400元每坪租金,10坪套房計,兩年總計28萬租金,在扣除折舊、修理費、地價稅、房屋稅、附加捐、貸款購屋及其利息後,剩餘的便是您的最高裝潢上限;用這筆費用尋找信任的裝修公司重新裝潢,不只提升住宅質感,更有機會拉抬租金行情,少少付出,反而有機會長足獲利。

比較競爭待租房優劣,提升配備、創造風格

房東們在裝潢前,建議可以先上網搜尋附近待租物件的競爭力,除了租金行情之外,更重要的是附加價值,包含家具項目、家電配備、室內風格、網路頻寬、熱水供應等,知己知彼,一方面不要和周邊行情脫節,一方面,更創造讓租屋者不得不租的個人風格。
例如針對女孩子為租客的房東,建議可配置脫水機、洗衣機、化妝台或化妝鏡,甚至每戶大門的對講門口機,提升衛生、隱私與安全性;若競爭房室內都是拋光石英磚、都是簡單油漆,建議可裝設塑膠自黏仿木紋地磚,牆壁黏貼文化石等仿石材壁貼,營造鄉村休閒感;若是商務客或外籍人士,甚至可以與洗衣業者衣物商量衣物送洗服務,用體貼的加值方式讓他們更有租屋衝動。
此外,建議儘量加大室內網路頻寬,分租房可裝設具有QOS功能的IP分享器,避免分租者互搶頻寬;還在使用桶裝瓦斯者,建議更換為即熱式電熱水器,或是更省錢的天然氣熱水器。

請教設計公司服務諮詢,大事找專業小事DIY

預算有限的房東們,也不用擔心自己埋頭苦幹走冤枉路,建議可以善用網路自行比價、設計公司諮詢,在專業與DIY中間找到平衡點。
例如在比較周邊待租物件,心裡有屬意風格後,可以依據您心中的風格搜尋相關家具、飾品,甚至是網路圖片,找合格立案的裝潢設計公司諮詢,以北市來說,通常裝潢諮詢不收費用,但會依照房東需求提供平面建議或做法,房東此時可以依照設計公司專業意見,評估自身預算後考慮局部施作;若有合作,家具與飾品部分更可請裝潢公司詢問是否能拿到設計師價格,再一次降低成本。
當然,若房東們決定不請設計公司與工班出馬,也可以依照專業建議,尋找一些類似的設計師風格家具單品,如電視櫃、衣櫃、書櫃、造型書架等,自己參考裝潢圖,利用DIY家具營造各式風格居家;甚至利用桌燈立燈、抱枕或沙發布套,窗簾、床單、地毯等各式單品,打造心目中的好住宅,吸引租屋族的目光。

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