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選對標的、重點裝潢--輕鬆學會房產煉金術

· 設計流程

選對標的、重點裝潢--輕鬆學會房產煉金術
在供給過大、預期降價心理因素,2016房產將以中小坪數低單低總、或價幅有限投報穩定的商用不動產為主;此外,因房地合一稅實施,未來房產投資將以2~10年或以上的中長期持有為主流,如何在持有期間提高出租率、轉手時提升獲利率將是投資關鍵。
商用不動產投資種類多元,包含店面、辦公室、商場、廠辦以及旅館等,但後三者投資金額龐大,因此以下將以店面、辦公室為主。

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穩健投報,商用房產正夯
購買店面投資者,建議維持現況略做清掃維持整潔即可,若中古店面管線牆面需修整,也可和新承租者協議該筆項目直接由房租中抵扣,甚至主動釋出裝潢期免租金優惠,一來避免修整後新房客不領情,二來透過主動提出優惠讓利承租者,加速成交狀況;若真要適度美化,以天花板平釘遮擋管線為主,費用每坪約在3000~4000元左右。
1、店面投資裝潢

2、微型辦公改建
近來陸續有投資者看準微型企業需求,投資舊商辦或公寓大樓,以裝潢設計區隔成小型辦公室,每坪月租上看3000~8000元,化整為零提升整體投報,只需配置簡易裝潢、隔間、辦公家具、無線網路,每坪裝潢費用約5000~10000元;但注意若公寓住宅改建有隔間需求,需事先申請裝潢許可,也可以屏風隔擋避免麻煩,另需申請住宅項目變更為辦公室。
3、巷弄透天改建
有些投資者會購買巷弄間透天別墅,將一樓改建店面使用或出租,但20年以上老屋改建每坪成本約5~10萬元,建議投資者以10年以下房屋為標的;儘量別在一樓庭園或停車空間增建,即使符合該行業別法規,因外推增建涉及容積增加需進行增建申請,無法通過就涉及違建。
在不動管線與防水的前提下(須動到拆除、泥做、壁磚等工程,每坪至少增加2~3萬),裝設防水捲簾或是百葉窗(每窗約1000~3000元)、更換浴室鏡櫃增加收納空間、淋浴區設置門檻與淋浴拉門,如果可以,在貼磚前預埋門檻避免矽利康發霉,也可以裝上防水拉簾降低成本、牆面高亮釉磁磚,方便整理清潔、地板防滑磁磚,並在馬桶浴缸加裝安全扶手,多點貼心,就是多些成交機會。
2、衛浴裝飾整修
1、廚房整飾裝修
流理檯建議使用人造石檯面,避免使用美耐板與天然石材,因人造石檯面使用壽命達15年,有刮痕只需2~3年打磨一次,費用每公分70~120元,美耐板費用低廉、天然石材價格昂貴,但有破損即須整塊更換。
增加吊櫃、地櫃、側拉籃收納空間;燈光明亮充足費用不需太昂貴,以吸頂燈搭配節能燈具;裝設廚房推拉門,增加美觀與實用性;預算較低者,建議以油漆粉刷創造明亮感,並更換新龍頭、水槽、打磨檯面維持清潔。
以租待售,居家常保潔淨
近年民眾購屋偏好原汁原味,中古屋過多裝潢易啟人疑竇;一般而言,廚房或衛浴整建裝修通常佔總預算三分之一,如非必要購屋者通常能免則免,屋主若能在初次裝潢時以中上建材能做好做滿,持有期間多加清理維修,維持好賣相,自然提升成交或出租速度。


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3、貼心工作陽台
客廳陽台可購買現成戶外家具、防水木棧板或木格柵,打造私人戶外空間;工作陽台更換升降式曬衣桿、裝設衣物洗滌台、拖把收納架、中層照明壁燈、雜物櫃或層板架方便折衣服,利用貼心陽台配置,絕對能讓租屋者或承購者買單。
 

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